中国报告大厅网讯，2025年以来，中国不动产市场迎来外资加速布局的新阶段。国际资本通过公募REITs等创新工具深度参与国内市场，政策环境优化与资产价值重估推动产业格局重塑。以凯德投资、安博为代表的海外巨头正通过多元方式拓展在华业务版图，为行业注入新动能。
中国报告大厅发布的《2025-2030年中国不动产行业发展趋势分析与未来投资研究报告》指出，2025年8月，华夏凯德商业资产REIT正式获批并完成注册生效流程，成为国内首单外资主导的消费类公募REITs产品。该项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个核心购物中心资产，管理规模覆盖超30万平方米商业空间。作为新加坡上市企业凯德投资在华布局的关键节点，该基金将推动其持有的800亿元消费基础设施资产加速进入国内市场。值得关注的是，长沙项目原属境外凯德中国信托基金，此次转移至境内市场标志着外资不动产资产跨境流动机制的突破性进展。
二、扩募机制与资产储备：不动产基金发展的核心驱动力根据申报材料披露，华夏凯德商业REIT原始权益人在国内还持有35个可扩募消费基础设施项目，总建筑面积超300万平方米，平均运营年限超过11年，近三年出租率稳定在80%以上。行业观察指出，此类成熟资产的持续注入将为基金规模扩张提供坚实基础。以凯德投资海外经验为例，其管理的S-REITs通过“收购优质资产—主动提升—择机退出”的循环模式，在过去十年实现资产管理规模从500亿新元到1170亿新元的跨越式增长（截至2025年8月）。这一路径验证了不动产基金“以存量盘活驱动增量成长”的发展逻辑。
三、多元资本竞逐：国际资管巨头加速布局中国不动产领域除凯德投资外，全球工业物流龙头安博已申报粤港澳大湾区仓储REITs项目，覆盖广州、东莞的3处高标准仓库；施罗德资本联合本土企业设立30亿元私募基金，聚焦长三角消费基础设施升级。数据显示，截至2025年6月，外资机构在中国布局不动产领域的资金规模较去年同期增长超40%，涵盖物流地产、商业综合体及城市更新等多元化赛道。政策层面，北京上海等地近期优化限购和公积金贷款政策，进一步释放市场活力，推动不动产投资从短期交易向长期价值运营转型。
2025年中国不动产市场呈现“外资加速进场、资产创新盘活、资本多元竞合”的显著特征。首单外资消费REITs的落地不仅打通了跨境资本通道，更标志着行业进入专业化、国际化新阶段。随着政策红利持续释放和重点企业战略布局深化，预计未来三年中国不动产领域将形成存量资产证券化与增量投资并行发展的新格局，为服务内需升级提供重要支撑。当前已有超千亿规模外资储备项目待入市，显示国际资本对中国不动产市场的长期信心正在增强。
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